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关于《哈尔滨新区住房专项维修资金管理试行办法(试行)》向社会公开征求意见

发布日期: 2020- 11- 18字号:[ ]

为进一步加强哈尔滨新区江北一体发展区住房专项维修资金管理工作,我区拟定了《哈尔滨新区住房专项维修资金管理试行办法(试行)》、《哈尔滨新区住房专项维修资金管理办法实施细则(试行)》(征求意见稿)。现将《哈尔滨新区住房专项维修资金管理试行办法(试行)》、《哈尔滨新区住房专项维修资金管理办法实施细则(试行)》(征求意见稿)在网上公布,希望社会各界和广大市民踊跃提出宝贵意见或者建议,所提意见或者建议可以通过邮箱、书信的方式返给我们。

地址:哈尔滨市松北区住房和城乡建设局(请在信封上注明“松北区住房专项维修资金管理办法征求意见”字样)

邮箱:jiansheju2659@163.com

邮编:150028








哈尔滨新区住房专项维修资金管理办法(试行)

(征求意见稿)

第一章总则

第一条[制定目的和依据]为了加强对商品住宅专项维修资金的管理,保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用,维护商品住宅专项维修资金所有者的合法权益,根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《哈尔滨市城市住房专项维修资金管理试行办法》等相关法律、法规、规章,结合哈尔滨新区(以下简称:新区)实际,制定本办法。

第二条[适用范围]新区范围内商品住宅专项维修资金的缴存、使用、管理和监督,适用本办法。

第三条[专有名词]本办法所称商品住宅专项维修资金(以下简称:维修资金),是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金,包括:商品房维修资金、小区共有维修资金。

本办法所称住宅共用部位,是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备,是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括:电梯、天线、照明、消防设施、安保设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、落水管、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、物业用房等。

物业管理区域内依法属于供水、排水、供热、供电、供气、通讯、有线电视等单位负责管理和承担维修费用的相关管线和设施设备,不属于本办法所称的住房共用部位、共用设施设备。

第四条[主管部门]新区维修资金主管部门负责新区维修资金的归集与使用的管理、监督、指导工作。

第二章缴存

第五条[缴存范围]下列物业的业主应当按照本办法的规定缴存维修资金:

(一)商品住宅,但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外;

(二)与商品住宅存在共用部位、共用设施设备的非住宅;

(三)其他应当缴存维修资金的房屋。

第六条[缴存标准]商品住房的首次维修资金缴存按照每平方米建筑面积成本价的4%标准缴存(其中建设单位占2%,购房人占2%)。商品住房每平方米建筑面积成本价,由建安成本和小区配套设施建设费两部分组成,并按配备电梯和未配备电梯两种标准确定,具体由新区维修资金主管部门会同建设、物价部门定期发布。

第七条[缴存方式]维修资金可以由业主自行缴存、建设单位或者物业服务企业代收代交。

新建商品房首次缴存维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前,按照物业总建筑面积和本办法第六条规定的标准一次性缴存维修资金,待商品房交付时再向买受人或业主收取。建设单位应当在签订商品房买卖合同时向买受人说明,并在购房合同就维修资金的代收代交作出明确约定,对房价中已包含专项维修资金的,建设单位不得再向买受人另行收取。

未售出物业的专项维修资金由建设单位缴存。

第八条[缴存票据]业主自行缴存、建设单位或者物业服务企业代收代交的,维修资金主管部门应当为其开具省财政厅统一监制的专用票据。

开发建设单位在向购房人办理房屋交付手续时,向业主收回已代交的维修资金时,应当出具由维修资金行政主管部门开具的省财政厅统一监制专用票据。开发建设单位不得使用专用票据以外的其他票据向业主收取维修资金。

第九条[维修资金归属]商品房维修资金属于业主所有。小区共有维修资金属于小区全体业主所有。

第十条[维修资金缴存凭证]在申请房屋产权首次转移登记时,申请人应当根据房产登记机构的要求,出具维修资金缴存凭证。

第十一条[维修资金的续交、补建]业主分户账面维修资金余额不足首期缴存额30%的,应当及时续交,续交方案由小区业主大会依法决定。

本办法实施前,商品住宅已经出售但未建立维修资金的,应当补建。业主大会应当依法通过维修资金补建方案,由业主委员会组织实施,也可以委托物业服务企业实施。

相关业主应当按照小区业主大会依法通过的续交、补建方案按时续交、补建维修资金。对拒不续交、补建的业主,在办理房屋产权转移登记时由房产登记机构责成业主缴存,并按照小区业主大会依法通过的方案规定计算加收相应的利息。对于未建立业主大会的,可由社区或街道负责组织补建,委托物业服务企业具体实施。


第三章管理

第十二条[维修资金的管理原则]维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第十三条[维修资金专户银行]维修资金由维修资金行政主管部门代管。维修资金行政主管部门应当委托当地商业银行,作为维修资金的专户管理银行,并开设维修资金专户。

第十四条[维修资金分户账]维修资金以物业管理区域为单位设账,分别按照幢、单元、房屋户号设立分户账;未划定物业管理区域的以公安门牌设账,分别按照幢、单元、房屋户号设立分户账。

第十五条[维修资金的保值增值]在保证维修资金正常使用的前提下,维修资金可用于购买国债和转存银行定期存款,除此之外不得用于其他投资。购买国债的,由维修资金主管部门审批决定,且限购买一级市场国债,并持有到期。禁止将购买的国债和银行定期存单用于质押、抵押等担保行为。

第十六条[维修资金的利息]维修资金自存入银行专户之日起,维修资金行政主管部门应当每年至少一次结算分户利息。其中:当年缴存的按照银行活期利率结算分户利息;缴存满一年的,按照银行一年期定期利率结算分户利息。分户利息转入维修资金滚存、使用。

第十七条[维修资金的转让]业主转让房屋所有权时,业主应当向受让人出具维修资金缴存证明,在房屋所有权转移登记后,其维修资金分户账余额随房屋所有权同时转移过户。

第十八条[维修资金账户的注销]商品住宅灭失的,相关业主应当持本人身份证、维修资金行政主管部门出具的销户备案确认意见,向专户银行办理维修资金账户注销手续,并提取账户剩余的维修资金。

第十九条[维修资金的查询和公布]维修资金行政主管部门应当提供维修资金网上查询平台,方便业主、业主委员会查询维修资金。业主委员会或维修资金主管部门应当每年至少一次向业主公布小区维修资金的缴存、使用、增值收益和结存的情况。业主对公布、查询的情况有异议的,可以要求复核。

第二十条[维修资金会计核算]维修资金的财务管理和会计核算,应当执行财政方面的有关规定,暂按《住宅专项维修资金会计核算办法》(财会〔2020〕7号)进行核算,如《住宅专项维修资金会计核算办法》(财会〔2020〕7号)有变化则按最新《核算办法》执行。


第四章使用


第二十一条[维修资金的使用原则]维修资金的使用,应当遵循规范操作、公开透明、方便快捷、受益人和负担人相一致的原则。

第二十二条[维修资金的用途]维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。

第二十三条[维修资金的分摊使用]维修资金使用,按照以下原则分摊:

(一)单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修,由单幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积比例共同分摊。

(二)单幢房屋涉及一个单元的维修,由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊;涉及两个或者两个以上单元的维修,由两个或者两个以上单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用,由该楼层全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例分摊。

(三)单幢房屋共用屋面(不含业主单独使用露台)的维修,由屋面庇护范围下各层的相关业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。

(四)单幢房屋基础、外墙的维修,由单幢房屋全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。

(五)与房屋结构相连的地面车库的维修费用,涉及房屋基础结构的,按照本条第四项规定进行分摊;其他性质的由相关业主按照各自拥有车库(位)建筑面积的比例共同分摊。半地下室(车库)、地下室(车库)的维修费用,由相关业主按照各自拥有建筑面积比例共同分摊。

(六)应当由住宅小区全体业主承担的维修和更新、改造费用,先在小区共有维修资金账户内分摊;专项维修资金不足支付维修费用的,不足部分按照物业建筑面积按比例由相关业主分摊。

(七)除以上分摊原则外,还可按面积、户数等多种分摊方式自动在列支范围内分摊资金,新区支持自定义分摊,即业主可根据受维修部位影响大小的不同,在业主大会组织调研后,根据业主意愿适当增加部分业主分摊权重,未建立业主大会的,可由社区或街道负责组织调研,委托物业服务企业具体实施。

第二十四条[尚未售出的商品住宅、非住宅维修资金的使用分摊]住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造,涉及尚未售出的商品住宅、非住宅的,开发建设单位应当按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面积,分摊承担维修和更新、改造费用。

第二十五条[维修资金分摊、承担纠纷的解决]业主对分摊、承担维修费用有分歧的,应当依法通过协商、调解、仲裁、诉讼等方式解决。

第二十六条[维修资金使用的申请]需要使用维修资金的,由物业服务企业或者使用分摊范围内的相关业主作为申请人。业主作为申请人的,可以委托物业服务企业办理相关手续。

第二十七条[申请维修资金的使用程序]申请使用维修资金一般按照下列程序办理:

(一)物业服务企业依据业主意见及查勘结果制定使用方案、费用分摊清册。没有物业服务企业的,由提出申请的相关业主制定使用方案、费用分摊清册。

(二)使用方案应由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主表决同意,并公示不少于7天。

(三)公示期满,业主委员会对业主表决和公示情况进行核实,并由所在地社区鉴证;未成立业主委员会的,直接由社区或街道核实。

(四)申请人持相关材料向所在地维修资金行政主管部门提出维修资金使用备案。

(五)符合维修资金使用条件的,维修资金行政主管部门出具《松北区商品住宅专项维修资金使用备案通知》(以下简称《备案通知》);不符合使用条件的,应当书面说明原因或者书面要求申请人修正或者补正。

(六)申请人取得《备案通知》后,按照已备案的方案实施维修,并持相关材料申请维修资金结算。其中:维修资金行政主管部门代管维修资金的,由申请人向维修资金行政主管部门申请结算;业主大会自行管理维修资金的,由申请人向业主委员会申请结算。

(七)维修资金行政主管部门、业主委员会在受理维修资金结算申请后,向专户管理银行发出划转维修资金的通知。专户管理银行审验相关材料后,将维修资金划转至相关维修单位。

第二十八条[申请维修资金的应急使用]有下列危及房屋安全、影响业主日常生活等紧急情形的,可以按照本办法第二十七条第一、四、五、六、七项的规定申请使用维修资金(应急使用):(一)电梯运行系统中涉及的设施设备存在安全隐患,电梯专业检测机构出具整改通知书的;(二)给水排水系统中涉及的设施设备存在安全隐患,或发生故障,造成大面积停水,房屋行政主管部门出具整改通知书的;(三)消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或发生故障,消防部门出具整改通知书的;(四)屋顶、屋面、外墙面发生渗漏、地下室发生积水,严重影响业主房屋正常使用,经房管部门指定的房屋质量渗漏认定机构出具证明的;(五)房屋外墙存在脱落、剥落等隐患,经专业房屋质量检测单位出具证明的。

申请人按照前款规定申请使用维修资金的,应当经业主委员会确认;没有业主委员会的,应当经社区鉴证确认。申请人应当将维修资金使用的费用分摊情况公示不少于7天。

第二十九条[维修的监理、审价、招标机制]住宅小区单项维修和更新、改造实行工程监理、审价、招标监督机制。

(一)工程招标:使用金额50万元以上(含)的项目,申请人应当采取评定分离的招标形式选择具有相应资质的维修队伍;

(二)工程监理:使用金额20万元以上(含)的项目,申请人应当聘请具有相应资质的工程监理机构对工程进行监理;

(三)工程审价:使用金额3万元以上(含)的项目,申请人应当聘请具有相应资质的专业工程造价咨询机构对工程决算进行审价。

第三十条[聘请第三方服务机构]申请人按照本办法第二十九条自行聘请具备相关资质的第三方服务机构,相关费用执行国家规定的服务收费标准,并在申请使用维修资金时一并提出,费用统一在维修资金分摊金额中列支。

第三十一条[使用维修资金备案申请材料]按照本办法第二十七条提出使用维修资金备案申请的,申请人应当提交下列材料:(一)维修和更新、改造方案及费用分摊清册;(二)业主书面确认结果表;(三)维修资金使用公示;(四)维修资金使用公示证明;(五)维修资金使用备案申请表;(六)物业管理服务合同;(七)需要提供的其他材料。按照本办法第二十八条提出使用维修资金备案申请的,申请人应当提交前款所规定的第一、三、四、五、六、七项以及有关主管部门或者其委托机构出具的鉴定证明材料。

第三十二条[维修资金结算申请材料]维修工程完工后,申请人向维修资金行政主管部门申请维修资金结算的,应当提交下列材料:(一)维修合同;(二)发票;(三)维修资金支取申请表;(四)工程验收报告;(五)决算费用分摊清册、公示、公示证明;需要招标的,应当提供中标通知书;需要监理、审价的,还应当提供监理、审价合同和监理、审价报告。

第三十三条[拒付维修资金结算申请的情形]维修资金行政主管部门对违反有关法律、法规、规章及本办法,或者与维修资金使用方案、项目维修合同等不符的维修资金结算申请,可以不予结算。专户管理银行对违反有关法律、法规、规章及本办法,或者与维修资金使用方案、项目维修合同等不符的维修资金结算通知,应当拒付。

第三十四条[不得列支维修资金的情形]下列费用不得从维修资金中列支:(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用;(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;(三)应当由责任人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;(四)经营性设施设备以及根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用;(五)业主专有部位、专有设施设备的维修和更新、改造费用;(六)其他不应当列支的情形。


第五章责任和义务

第三十五条[主管部门、管理机构及工作人员的法律责任]维修资金行政主管部门、维修资金管理机构及其工作人员应当认真履行监督管理职责。业主委员会、物业服务企业、开发建设单位应当严格遵守维修资金管理的法律、法规、规章及本办法的有关规定。业主应当按照规定缴存维修资金,认真履行管理、使用中的表决义务。业主不按照规定缴存维修资金、履行续交、补建义务或者无正当理由拒绝使用维修资金而造成严重后果的,应当承担相应法律责任。

第三十六条[开发建设单位的法律责任]开发建设单位有违反本办法第八条规定,使用省财政厅统一监制专用票据以外的其他票据向业主收取维修资金的,依法追究法律责任。

第三十七条[处罚规定]违反本办法规定,挪用维修资金的,新区维修资金主管部门应当按照相关法律、法规、规章进行处罚。

第六章附则

第三十八条[本办法的解释]本办法的解释权在松北区住房和城乡建设局。

第三十九条[本办法的效力]本办法规定与国家法律、法规不一致的以国家法律、法规为准。

第四十条[本办法的生效时间]本办法自生效。


哈尔滨新区住宅专项维修资金

管理办法实施细则


(讨论稿)


第一章总则


第一条根据《哈尔滨新区商品住宅专项维修资金管理办法》(以下简称《办法》),制定本实施细则。

第二条本实施细则适用于新区国有土地上的住宅专项维修资金(以下简称维修资金)的缴存、管理、使用和监督。

第三条《办法》所称住宅共用部位、共用设施设备保修期,是指《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》、《哈尔滨市建筑工程质量保修管理办法》等相关法规规章规定以及商品住宅销售合同约定的保修时限。

第四条拥有两个以上房屋所有权人的住宅小区和单幢住宅楼、住宅小区内的商业用房、办公用房、车库等非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照《办法》规定建立维修资金。

拥有两个以上房屋所有权人的独立非住宅物业,应当按照《办法》规定建立维修资金。


第二章维修资金的缴存


第一节商品住房首次维修资金的缴存


第五条《办法》所称商品住房,包括商品房、经济适用住房、集资建房、合作建房、解困房以及其他享受国家优惠政策的保障性住房。

第六条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业,按照《办法》规定的是否配备电梯的标准缴存首次维修资金。

第七条新建商品房首次缴存专项维修资金由建设单位代收代交,商品住房建设单位应当在办理房屋产权初始登记前,持下列材料缴存维修资金:

(一)缴存维修资金信息表;

(二)建设工程规划许可证(含规划总平面图);

(三)房屋建筑面积测绘报告(附光盘);

(四)营业执照或代码证书;

(五)经办人身份证件。


第二节已购公有住房首次维修资金的缴存


第八条《办法》所称已购公有住房,是指按照房改政策规定,由单位(包括自管产单位和直管产单位)向职工或个人出售的公有住房。

第九条已购公有住房按照《办法》实施之日起规定的标准缴存首次维修资金。

第十条已购公有住房售房单位应当在房改售房款存入单位住房资金专户后,按照《办法》中规定的比例将维修资金划转至维修资金专户。

第十一条公有住房出售时,购房人应当在办理房屋所有权登记前,持下列材料缴存维修资金:

(一)出售公有住房审批表;

(二)购房人身份证件。


第三节存量住房首次维修资金的缴存


第十二条存量住房是指《办法》实施前未建立维修资金但业主已经办理房屋所有权登记的商品住房。

第十三条未建立维修资金的存量住房物业项目,业主大会未成立的,由物业服务企业持下列材料办理该项目建立维修资金的备案:

(一)物业服务合同;

(二)业主分户清册;

(三)物业区域总平面图;

(四)其他有关材料。

业主大会已成立的,由业主委员会持下列材料办理该项目建立维修资金的备案:

(一)业主委员会备案登记文件;

(二)业主分户清册;

(三)物业区域总平面图;

(四)其他有关材料。

业主持下列材料缴存维修资金:

(一)房屋所有权证;

(二)业主身份证件。


第四节其他事项


第十四条业主分户账中的维修资金余额不足首次维修资金的30%时,该户房屋的业主应当续交维修资金。

第十五条业主大会未成立的,续交维修资金按照首次维修资金标准补足。业主大会已成立的,由业主委员会拟订维修资金续交方案,依法定程序提交业主大会决定后,由业主委员会具体实施。

第十六条利用房屋本体的共用部位、共用设施设备进行经营,业主所得收益扣除必要的管理成本后,应当主要用于补充维修资金,专项用于该幢房屋共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。

利用物业管理区域共用部位、共用设施设备进行经营的,业主所得收益应当主要用于补充维修资金,专项用于物业管理区域共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。

第十七条房屋所有权转移、变更时,该房屋维修资金分户账中结余的资金应当随房屋所有权同时转移、变更,当事人持下列材料办理维修资金转移、变更:

(一)转移、变更后的房屋所有权证;

(二)维修资金缴存证明;

(三)业主身份证件。


第三章维修资金的管理


第一节账户的设立


第十八条新区维修资金管理机构应当按照《办法》规定,与商业银行签订委托合同,开立维修资金专户,并可委托专户银行办理维修资金账户的设立、缴存、结算等手续。

第十九条设立维修资金专户时,应当以一个物业管理区域为单位立账,按房屋编制产业代码,根据《物业管理区域业主分户清册》设立分户账。

第二十条维修资金自存入维修资金专户之日起,应当每年按季度对分户账及单列账的维修资金进行计息,定期按中国人民银行的有关规定结息到户。


第二节账户的管理


第二十一条业主大会未成立的,维修资金账户由新区维修资金管理机构统一设立并代管。

第二十二条业主大会已成立的,维修资金账户由新区维修资金管理机构统一监管。业主委员会应当持下列材料办理维修资金账户设立申请:

(一)账户设立申请表;

(二)业主委员会成立备案文件;

(三)业主分户清册;

(四)业主委员会印鉴及业主委员会主任、副主任印鉴;

(五)物业服务合同;

(六)其他有关材料。

第二十三条业主委员会设立维修资金账户后,应当书面通知新区维修资金管理机构并核对账目,无误后由新区维修资金管理机构将代管的该业主委员会所在物业管理区域的维修资金账户余额,划转至该业主委员会设立的维修资金账户。


第三节账户变更与注销


第二十四条发生下列情形之一的,业主委员会应当持相关材料办理维修资金账户变更:

(一)物业管理区域发生变动的,需提供新区物业行政主管部门出具的变更证明文件、新的物业管理区域范围及业主分户清册;

(二)物业项目名称发生变动的,需提交有关部门出具的变更证明文件;

(三)物业服务单位发生变更的,需提交经新区物业行政主管部门备案的新物业服务合同;

(四)业主委员会主任及副主任发生更换的,需提交新区物业行政主管部门备案证明文件。

第二十五条因房屋征收、自然灾害或者其他原因致使房屋灭失的,应当按照下列规定办理维修资金返还和账户注销:

由新区维修资金管理机构代管账户单列账资金余额,由新区维修资金管理机构根据业主分户清册,按照共同所有人原拥有住房建筑面积的比例返还。

业主持下列材料到新区维修资金管理机构办理单列账及分户账资金余额的返还,同时注销账户:

(一)维修资金返还申请表;

(二)身份证件;

(三)房屋征收补偿协议或者自然损害灭失证明材料;

(四)其他有关材料。

由新区维修资金管理机构监管账户单列账资金余额,由业主委员会按照共同所有人原拥有住房建筑面积的比例返还。

业主委员会持下列材料到新区维修资金管理机构办理监管账户资金余额的返还,同时注销账户:

(一)维修资金返还申请表;

(二)业主分户清册;

(三)房屋征收补偿协议或者自然损害灭失证明材料;

(四)业主大会关于注销维修资金账户的决定;

(五)其他有关材料。

第二十六条单列账资金涉及公有住房售房单位缴存的,资金余额应当返还售房单位,售房单位持下列材料办理账户资金余额返还,同时注销账户:

(一)公有住房售房单位维修资金返还申请表;

(二)组织代码证或营业执照;

(三)房屋征收补偿协议或自然损害灭失证明材料;

(四)业主分户清册;

(五)其他有关材料。

售房单位不存在的,单列账资金余额由新区维修资金管理机构暂时代管或按照售房单位财务隶属关系,上缴同级国库。


第四节账户对账与查询




第二十七条新区维修资金管理机构可通过智慧城市、互联网+等多种渠道和途径为业主提供对账、查询服务。

业主大会未成立的,由业主代表、物业服务企业、社区或街道办事处工作人员持下列材料办理查询:

(一)身份证件;

(二)单位介绍信;

(三)物业管理区域业主分户清册;

(四)其他有关材料。

业主大会已成立的,由受托人持下列材料办理查询:

(一)业主委员会介绍信;

(二)业主委员会成立备案表;

(三)物业管理区域业主分户清册;

(四)其他有关材料。

公有住房售房单位查询维修资金情况,由受托人持身份证件、单位介绍信等有关材料办理。

第二十八条业主大会已成立的,业主委员会应当每季度与新区维修资金管理机构核对一次维修资金账目,并每半年向全体业主公布一次下列情况:维修资金缴存、使用和结余的金额;已经发生维修、更新、改造的项目和费用以及按户分摊等情况;维修资金其他有关情况。


第四章维修资金的使用


第一节使用原则及条件


第二十九条下列费用不得从维修资金中列支:

(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用;

(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

(三)应当由责任人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

(四)经营性设施设备以及根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用;

(五)业主专有部位、专有设施设备的维修和更新、改造费用;

(六)其他不应当列支的情形。

第三十条使用维修资金需同时符合以下条件:

(一)住房共用部位、共用设施设备保修期满后;

(二)列支范围内业主已经缴存维修资金且账户余额不低于首次缴存金额的30%;

(三)明确维修资金使用范围及分摊标准。

第三十一条维修资金的使用分摊遵循“业主决策,谁受益谁承担”的原则。维修资金使用应当经维修资金列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主表决同意通过。一般可按照下列规定列支:

(一)用于物业管理区域共用部位、共用设施设备的,由全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊;
(二)用于房屋本体共用部位、共用设施设备的,由该房屋业主按所拥有建筑面积的比例分摊;
(三)用于二户或者二户以上住房共用部位、共用设施设备的,由相关业主按所拥有建筑面积的比例分摊。

业主委员会根据业主大会决定,或者维修涉及范围内相关业主另有约定维修资金使用分摊的,从其决定或者约定。

第三十二条已设立单独账目的,可按其缴存比例列支部分使用资金,其余部分在分户账目中列支,余额不足应补足资金。

利用房屋本体或物业管理区域共用部位、共用设施设备进行经营所得收益单列账,应当用于收益列支范围业主的共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。使用时可先从收益单列账中全部列支,不足部分由相关业主按拥有的建筑面积比例分摊,在业主分户账中列支。

第三十三条住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造,涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的,开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积,分摊维修和更新、改造费用。

第三十四条维修资金使用申请人可由业主委员会、公有售房单位,受业主、业主委员会、公有售房单位委托的物业服务企业、社区、街道办事处、乡(镇)人民政府担任。

第三十五条申请人可委托监理单位和工程造价评估机构对工程质量进行监理及工程造价评审。

第三十六条物业服务企业应当协助业主委员会、维修工程涉及的相关业主制定维修资金使用方案,未成立业主大会的由维修工程涉及的相关业主委托物业服务企业进行制定。制定维修资金使用方案,使用方案应当包括拟维修、更新和改造的项目、费用预算、列支范围、划拨方式、验收方式等相关信息。

第三十七条申请人应当组织维修项目涉及的业主对使用方案依法表决。申请人应当在物业管理区域内显著位置、公共媒体上公示维修资金使用方案及相关业主表决情况,公示期不少于7天。


第二节常规使用


第三十八条公示期业主无异议后,申请人持下列资料到新区维修资金管理机构申请使用维修资金:

(一)维修和更新、改造方案及费用分摊清册;

(二)业主书面确认结果表;

(三)维修资金使用公示;

(四)维修资金使用公示证明;

(五)维修资金使用备案申请表;

(六)物业管理服务合同;

(七)需要提供的其他材料。

第三十九条经新区维修资金管理机构受理、审核(备案)后,申请人组织施工单位按照已备案的方案实施维修。

第四十条工程完工后业主委员会、相关业主、物业服务企业、施工单位对工程进行联合验收。特种类设备的维修、更新、改造工程,需提供相关部门出具的验收合格证明。

第四十一条申请人按使用方案中约定的资金拨付方式持下列材料到新区维修资金管理机构申请资金划转:

(一)维修合同;

(二)发票;

(三)维修资金支取申请表;

(四)工程验收报告;

(五)决算费用分摊清册、公示、公示证明;需要招标的,应当提供中标通知书;需要监理、审价的,还应当提供监理、审价合同和监理、审价报告;

(六)需要提供的其他材料。

第四十二条工程实际发生费用低于已划转资金的,结余部分应当返还维修资金专户;备案金额不足需追加的,经维修资金列支范围内,专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,予以追加。相关业主或者业主委员会另有约定的从其约定。


第三节应急使用


第四十三条有下列危及房屋安全、影响业主日常生活等紧急情形的,可以按照办法规定申请使用维修资金(应急使用):

电梯运行系统中涉及的设施设备存在安全隐患,电梯专业检测机构出具整改通知书的;

给水排水系统中涉及的设施设备存在安全隐患,或发生故障,造成大面积停水,房屋行政主管部门出具整改通知书的;

消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或发生故障,消防部门出具整改通知书的;

屋顶、屋面、外墙面发生渗漏、地下室发生积水,严重影响业主房屋正常使用,经房管部门指定的房屋质量渗漏认定机构出具证明的;

房屋外墙存在脱落、剥落等隐患,经专业房屋质量检测单位出具证明的;

法律、法规规定的其他危及房屋安全、影响业主日常生活等紧急情形。

第四十四条申请人按照办法规定申请使用维修资金(应急使用)的,应当经业主委员会确认;没有业主委员会的,应当经社区鉴证确认,并提供以下材料:

(一)维修和更新、改造方案及费用分摊清册;

(二)有关主管部门或者其委托机构出具的鉴定证明材料;

(三)维修资金使用公示;

(四)维修资金使用公示证明;

(五)维修资金使用备案申请表;

(六)物业管理服务合同;

(七)需要提供的其他材料。

申请人应当将维修资金使用的费用分摊情况公示不少于7天。

第四节其他规定


第四十五条业主委员会、公有售房单位,受业主、业主委员会、公有售房单位委托的物业服务企业应定期到新区维修资金管理机构进行账目核对,了解业主维修资金缴存、余额等情况。

第四十六条经有关机构鉴定,住房共用部位、共用设施设备存在安全隐患,或者按照有关技术规范要求必须维修住房共用部位、共用设施设备的,有关业主或者业主委员会应当及时维修;不及时维修的,物业服务企业应当新区房产行政主管部门报告,由新区房产行政主管部门责成物业服务企业进行维修,费用从相关业主维修资金分户账中列支。

物业服务企业应当将鉴定结果和技术规范向有关业主或者全体业主公布。

第四十七条维修施工单位、工程监理单位和维修工程造价咨询机构应当具备与住房共用部位、共用设施设备维修项目相符的专业资质及相关条件。

第四十八条本实施细则解释权归哈尔滨新区住房和城乡建设局,本实施细则自年月日起施行。










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