为深入贯彻落实《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见（国办发〔2022〕19号）》、自然资源部《加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）、黑龙江省人民政府办公厅《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（黑政办规〔2020〕12号）、省自然资源厅《关于联合印发<促进开发区盘活闲置土地和闲置资产的若干措施>的通知》和《黑龙江省优化营商环境条例》（黑龙江省第十三届人民代表大会常务委员会公告第57号）等文件精神，依据《哈尔滨新区条例》和省人大常务委员会（2019年4月26日黑龙江省第十三届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过）对利民开发区实施托管的授权，为积极推进新区江北一体发展区建设项目用地历史遗留问题处置，进一步完善用地管理，为企业发展提供有效服务，哈尔滨新区自然资源局草拟了《解决哈尔滨新区土地历史遗留问题若干措施（试行）（征求意见稿）》，并于2022年12月7日开展第二轮公开征求意见。

根据反馈意见情况，我局做了进一步修改完善，现将《措施（第三次征求意见稿）》在网上公布，希望社会各界和广大市民提出宝贵意见及建议，所提意见或建议可以通过电话、邮件或者书信等方式进行反馈。

征求意见截止日期：2023年3月31日

电话：0451-88102218

书信邮寄地址：哈尔滨市松北区创新一路618号612室

邮编：150021

电子邮箱：xqzyjly@126.com

解决哈尔滨新区土地历史遗留问题若干措施（试行）

（第三次征求意见稿）

为深入贯彻落实《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见（国办发〔2022〕19号）》、自然资源部《加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）、黑龙江省人民政府办公厅《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（黑政办规〔2020〕12号）、省自然资源厅《关于联合印发<促进开发区盘活闲置土地和闲置资产的若干措施>的通知》（黑自然资发〔2022〕14号）和《黑龙江省优化营商环境条例》（黑龙江省第十三届人民代表大会常务委员会公告第57号）等文件精神，依据《哈尔滨新区条例》和省人大常务委员会（2019年4月26日黑龙江省第十三届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过）对利民开发区实施托管的授权，新区组织相关部门对利民开发区项目建设用地存在的历史遗留问题，进行了全面排查和梳理，并筛选典型案例有针对性地开展政策咨询和对策研究。在此基础上，为进一步盘活闲置土地及低效能用地，有效激活土地存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，降低因政策调整、政府因素，以及疫情因素给企业用地带来的影响，改善新区投资环境，现就积极推进新区江北一体发展区建设项目用地历史遗留问题处置，进一步完善用地管理，为企业发展提供有效服务，特制定以下工作措施：

一、基本原则

（一）突出重点，有效解决基础设施和产业项目用地问题。重点盘活存量用地规模较大、收益较好或有增长潜力的基础设施项目和产业项目用地，突出解决招商引资重点项目、基础设施、民生项目方面存在的用地问题，本着以用为先原则，积极推进闲置土地和低效能用地处置力度。

（二）坚持尊重历史、兼顾现实，积极稳妥推进各类用地问题处置。本着以盘活用地、提高土地利用效率为前提，以促进经济和社会发展、改善服务民生为目的。在相关政策和程序的把握上，处理好新旧体制机制调整和新旧政策规章的有效衔接，尤其在完善土地管理手续、土地价值评估等方面，应考虑当期的相关规定及同期项目用地成本之间的相互平衡，兼顾企业的用地效益，完善建设项目用地管理。对于有的问题原主管部门形成相关处理意见，原则上给予认可，并做好监督落实。在违法用地处理上，应视其情节，坚持从旧兼从优原则，原则上按照遗留问题发生时的法律法规、政策处理；按照现时法律法规、政策处理更有利于问题有效解决的，按照现时法律法规、政策处理。

（三）有效发挥新区体制机制优势，积极探索和推进管理创新。针对利民开发区建设项目用地历史遗留问题情况复杂，时间久远，在处置过程中，立足于积极有效化解，力求合法、合情、合理，兼顾和维护国家与企业双方利益；对于复杂问题处理，要敢于突破、敢于创新、敢于担当，不推诿扯皮，不搞矛盾上交。要开阔眼界，积极学习吸纳外地的实践经验和做法，探索新形势下土地管理的新思路、新模式，不断丰富和积累新区建设的创新实践。

（四）实施容错免责机制，调动和保护广大干部干事创业的积极性。认真贯彻执行《黑龙江省哈尔滨新区条例》相关要求，对于在处理土地历史遗留问题工作中，敢于担当，先行先试，未谋取私利或者未恶意串通损害公共利益的，对其不作负面评价，免予追究责任。

二、具体措施

（一）关于解决协议出让土地及土地价款问题

利民开发区建设初期，土地出让基本是以签订《协议书》的形式替代出让合同，但协议中约定的土地出让金价格未经评估。鉴于当时利民开发区土地管理正处于规范时期，且管委会与呼兰区政府实行合署办公，经审核用地审批档案，对确属协议出让方式供地的项目，采取分类处理：按照《国土资源部办公厅关于审计反映哈尔滨市松北区非法征地等问题处理意见的函》（国土资厅〔2009〕404号）要求，凡是与利民开发区管理委员会、呼兰区人民政府签订《协议书》，已经依法履行征转用审批程序，以协议方式出让的土地，按照协议约定缴纳土地出让金，对未经评估确定出让价格，实际使用且无争议的，由新区自然资源局按照市场化机制委托评估机构按协议（合同）签订时间的土地市场情况评估土地价格，用地单位按评估价格补缴土地出让金；对于符合哈尔滨市政府《关于支持哈大齐工业走廊哈尔滨段开发建设若干政策的通知》要求，选址位于哈大齐工业走廊内的一般工业用地项目，土地出让金按所在地块级别基准地价的70%收取；对以往签订《协议书》，未按约定缴齐土地出让金且没有实际使用或未经审批占用土地的，由呼兰区政府与松北区政府协商履行解除协议程序，退还已缴纳费用。

（二）关于解决欠缴相关税款问题

凡是项目用地档案中缺失耕地占用税、契税等税款缴纳凭证，用地单位又无法提供的，新区自然资源局应向税务部门转交，由税务部门负责追缴。同时，新区自然资源局可依用地单位申请，结合用地档案实际情况和相关规定，继续办理后续审批业务。

（三）关于解决补办农用地转用审批问题

在1999年1月1日至2019年12月31日之间的项目用地，未办理农用地转用审批手续的，凡是符合当年土地利用总体规划及现行国土空间规划，已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并落实到位，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷，迄今被征地农民无不同意见的，由用地单位按照签订《协议书》时点标准缴纳耕地开垦费和新增建设用地土地有偿使用费（已按评估价格补缴土地出让金的项目由新区管委会负责缴纳）。

划拨供地项目同样适用于此办法，按照签订《协议书》时点标准将新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费列入土地取得前期成本，由用地单位按规定程序缴纳。

（四）关于解决廉租房、公租房配建问题

对于市政府批准的供地方案中配建廉、公租房，但在实际供地和建设时未执行的开发项目，用地单位申请办理规划核实、土地出让金重核业务时，可按实际建设情况进行核验。

（五）关于规范划拨土地使用权转让问题

凡是未依法按规定权限履行审批程序的划拨土地使用权转让项目，不予办理转让审批。

（六）关于解决项目用地审批手续不完善问题

依据自然资源部《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）相关规定，对建设项目经政府职能部门出具规划审批、用地审批、地籍登记且具有相关档案，出让用地缴齐土地价款，经公告权属清晰无争议，由新区自然资源局报请新区管理委员会同意，根据用地单位申请，可以按建设时的政策规定履行后续用地审批和不动产登记。

对于有审批手续、行政复议有结论或有生效司法文书的，权属清晰无争议，与现行政策无原则性矛盾的，可继续履行管理程序。对于前期相关手续存有瑕疵的，告知利害关系人，利害关系人做出承担其风险的承诺，并转由原审批主管部门协调处理。

（七）关于违法占地补办手续问题

对于当年受建设用地指标限制或规划调整原因未办理土地审批手续，但办理过规划审批手续或取得相关部门确认文件，并实施了开发建设的项目用地，经过执法部门处罚后，企业申请办理土地审批手续的，报新区管理委员会同意后，履行土地审批手续完善程序。

执法部门对违法用地单位已作出包含没收违法建筑在内的处罚决定，但未履行没收程序的，可按下列方式分类处置：对于已补办供地手续的项目，用地单位享有土地使用权，原处罚不再执行；对未办理供地审批符合城市规划且已办理规划许可的建设项目，可将地上建筑物评估价值作为供地响应条件实施公开出让，招商部门组织双方对响应条件中地上建筑物进行交接并出具地上物已妥善处置的文件，由竞得人缴纳土地价款；对于符合划拨条件的，没收违法建筑的处罚不再执行，直接办理划拨供地审批手续。

（八）关于解决项目用地建设开工续期问题

对具备开工条件的产业项目（不含住宅类项目），依申请直接办理《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，由用地单位作出承诺，确保一年内开工建设，达到动工开发认定条件的，可直接办理规划许可。

对住宅类项目，凡是有意愿继续开发建设的，由用地单位提出申请，可延长不超过一年的动工开发期限，并签订补充协议，重新约定动工开发、竣工期限和违约责任后办理规划许可。

（九）关于解决转让及预告登记问题

以出让方式取得土地使用权，按照出让合同约定全部缴纳土地出让金并取得不动产权证书，未完成开发投资总额25%，且符合继续建设条件的，交易双方可先签订转让合同，交易双方到不动产登记部门办理预告登记，凭预告登记申请办理规划、建设、环评、消防等行政许可审批；待达到转让条件后，依法办理转让审批及不动产登记。预告期间受让人为达到转让条件的开发建设投资，不作为转让税费征收的计算基数。

（十）关于涉及国有资产（改制资产）和集体企业资产处置问题

土地使用权人申请办理处理涉及通过国有企业改制取得土地资产手续的，必须严格审核土地出让金缴纳情况，凡是未缴和欠缴出让金，必须追缴到位后，方可办理审批手续；涉及集体经济组织改制取得的土地资产处置，可按当时政策，办理审批手续。

（十一）关于解决规划调整相关问题

在新区总体规划或者控制性详细规划批复前，已取得国有建设用地使用权的项目，土地出让合同中约定用地性质与上位法定规划确定用地性质不一致的，原则上停止规划审批。经相关行业主管部门或招商部门提出申请，履行征求相关部门意见、专家论证、公示等程序后，认定对上位法定规划实施无重大影响的，可以履行控制性详细规划完善程序，经批准后方可开展规划审批工作，并统一纳入国土空间规划。

（十二）关于解决招商协议履约不充分问题

对于政府招商项目用地受诸多非用地单位因素影响，造成项目用地未能按国有建设用地使用权出让合同约定实施的，由区政府招商服务部门牵头与用地单位重新确定招商项目履约计划、项目实施方案后，相关部门按实施方案依法履职。

对“十二五”期间与政府签订招商协议，但由于政府未净地或规划调整原因未完成供地的遗留加油站项目，将行业主管部门出具的文件作为挂牌响应条件，按照《黑龙江省优化营商环境条例》相关条款办理用地审批手续。

（十三）鼓励开发利用地上地下空间

对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款；对新增工业用地，要引导节约集约用地，严格控制工业用地指标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款；工业用地地下用于配套服务设施，不核收土地出让金。仓储用地（不含物流用地）比照工业用地执行。

（十四）其它问题

对于城市基础设施、公共设施用地未按期开工建设的，督促开工建设，暂不纳入闲置土地管理。

土地出让合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出让人以受让人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30%计算逾期付款损失。

三、几点要求

（一）建立健全协调工作机制。由新区自然资源局牵头，会同发改、财政、企投局、工信、住建、执法等部门，建立完善工作配合协调机制，明确任务分工，加强工作和政策衔接，形成工作合力。新区自然资源局定期组织召开协调会，统筹推进工作落实，对重大典型用地问题征求相关部门意见后，形成解决方案，提交新区管委会讨论决定，相关部门抓好落实。

(二)建立台账式管理机制。组建业务工作专班，进一步全面梳理各类历史遗留用地问题，摸清底数，建立台账，分类管理，逐一制定解决方案，按部门分工，逐一落实工作责任单位和责任人，搞好工作配合对接，加强指导协调，合力推进落实。

（三）建立严格的处置机制。新区自然资源局要确立严格的处置程序，明确各类问题的处置路线图，细化工作环节和手续，启动必要的法律咨询、专家论证，实施集体讨论、集体决策，增强决策的执行力和透明度，涉及特殊情况的，可以聘请具备资质的第三方机构出具相应报告。

松北区此类问题可参照执行，此文件有效期2年。