为确保商品房预售资金切实、灵活用于工程建设，保障项目建设的顺利进行，切实维护购房人合法权益，有效防范房地产市场风险，依据《哈尔滨市关于加强商品房预售资金监管工作的实施细则》（哈住建发[2022]292号）文件精神，结合新区实际，制定本实施细则。现将《关于加强哈尔滨新区商品房项目预售资金监管工作的实施细则》向社会征求意见稿在网上公布,希望社会各界和广大市民踊跃提出意见,所提意见或者建议可以通过邮箱或书信的方式返还给我们。
网址：http://www.songbei.gov.cn/
地址：哈尔滨市松北区创新一路618号松北区人民政府
(请在信封上注明"哈尔滨新区商品房预售资金监管”字样)
征求意见时间：2024年6月13日-2024年6月19日
联系人：高传伟 联系电话:18045012130
邮箱：634110589@qq.com
邮编：150028
关于加强哈尔滨新区商品房项目预售资金
监管工作的实施细则
为确保商品房预售资金切实、灵活用于工程建设，保障项目建设的顺利进行，切实维护购房人合法权益，有效防范房地产市场风险，依据《哈尔滨市关于加强商品房预售资金监管工作的实施细则》（哈住建发[2022]292号）文件精神，结合新区实际，制定本实施细则。
一、预售资金监管对象
哈尔滨新区江北一体发展区范围内所有房地产开发项目。
二、预售资金监管范围
房地产开发企业预售商品房取得的全部收入（包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等） 均纳入商品房预售资金监管范围。
在商品房项目完成房屋所有权首次登记并解除资金监管前，商业银行不得擅自扣划；设立子公司的房地产开发企业、集团公司不得抽调。人民法院保全执行商品房预售资金的，按照《最高人民法院住房和城乡建设部中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法(2022)12号）中第一条人民法院对预售资金监管账户采取保全、执行措施时要强化善意文明执行理念，坚持比例原则，切实避免因人民法院保全、执行预售资金监管账户内的款项导致施工单位工程进度款无法拨付到位，商品房项目建设停止，影响项目竣工交付，损害广大购房人合法权益等条款内容执行。
三、监管方式
（一）设立监管账户
开发建设单位在向区审批局申请办理商品房预售许可证前，按照一个预售许可申请对应一个账户的原则，企业可委托一家商业银行作为项目资金监管专用账户开户银行开设预售资金监管账户（以下简称监管账户）。
(二)签订监管协议
区住建局和商业银行应当签订商品房预售资金监管委托协议，商业银行与各房地产开发企业分别签订商品房预售资金监管协议。明确预售资金收存和使用方式、监管额度、违约责任、监管责任等内容，房地产开发企业与商品房买受人的《商品房买卖合同》中应规定所收取的预售资金纳入监管，房地产开发企业才能办理商品房预售合同网签备案。
(三)监管账户公示
监管账户应当在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》中载明，并在商品房销售现场显著位置，以及区政府网站进行公示。
(四)监管资金缴存管理
房地产开发企业应将监管账户作为预售商品房房价款收款账户提供给购房人。购房人缴交的定金、首付款、商业银行发放的按揭贷款和其他形式的购房款等商品房预售资金，应当全部直接存入监管账户；商品房预售资金的15%进入到监管账户后（依据央行最低首付比例调整），房地产开发企业才能办理商品房预售合同网签备案。申请商业性个人住房贷款和公积金个人住房贷款的，贷款合同中应将监管账户作为到账账户，贷款应在审核通过后的20个工作日内发放至监管账户。银行业金融机构和住房公积金管理机构在收到购房人出具的首付款全额存入监管账户凭证前，不得发放按揭贷款。
(五)监管资金的监管项及使用
监管资金应经区住建局批准后专项用于支付项目工程建设及经营费用，包括项目建设必须的建筑材料、设备、施工进度款、销售佣金、广告营销等相关支出。前期不得用于支付其他借（贷）款的本金和利息，待五方责任主体完成验收后，房企可申请该项目的预售资金偿还银行贷款及利息。同时不得用于缴纳土地价款、罚款、罚金等。
监管资金中，需监管预留住房维修基金、首次登记费用及相关税费三项费用，具体监管预留及拨付标准详见附件一。
对于项目的监管资金可差异化管理。房企办理预售证的前两年内，严格履行合同的各项内容，未发生过逾期行为，且不存在业主针对质量、合同内容（包括但不限于）投诉的，开发企业可提供商业银行出具的现金保函或部分信用保函分阶段根据企业自身的建设进度和资金使用需求，请求释放预售资金监管账户相应额度资金，区住建局会同监管银行在10个工作日内对保函内容进行审核，审核通过后，及时拨付替换的商品房预售监管资金。详见附件二《哈尔滨市新区关于新建商品房预售资金监管中使用银行保函的管理要求》。
区住建局在收到开发建设单位的用款申请后， 在1个工作日内进行审查并作出是否给付决定。对符合规定的，在2个工作日内进行审核，审核通过后按照申请用款金额拨付监管资金；对不符合规定的，在1个工作日内告知申请人，并说明理由。
（六）监管账户的解除
建设项目完成首次登记后，开发建设单位可向区住建局提出解除项目资金监管的申请，填报《解除项目资金监管申请表》并提交相关证明文件。区住建局收到开发建设单位解除资金监管的申请后，在5个工作日内作出决定，符合条件的，在申请表上签署意见并确认解除资金监管。原签定的《项目资金监管协议书》终止执行；不符合条件的，书面告知原因。
（七）其他事项
对于存有房票且未到房票兑付期限的开发企业，在急需使用监管资金拨付相关工程款及人工费、设备款、材料款用途的情况下，允许使用房票抵顶监管资金、住维资金等预留及相关费用。涉及已解除资金监管的预售证，扣除已抵顶过相关费用后，剩余房票可以在该企业跨预售证、跨地块、跨本区域项目继续用于相关费用的抵顶。
本通知自发布之日起执行，商品房预售监管资金账户内的监管额度及时做出调整。
附件:
1.哈尔滨新区商品房预售资金监管标准明细表
2.哈尔滨市新区关于新建商品房预售资金监管中使用银行保函的管理要求
附件1
附件2
哈尔滨市新区关于新建商品房预售资金监管中使用银行保函的管理要求
为贯彻落实《关于加强哈尔滨新区商品房项目预售资金监管工作的实施细则》，进一步优化商品房预售资金监管模式，优化松北新区营商环境,提高预售资金使用效率,确保新区银行保函替代新建商品房预留监管资金工作的顺利开展,结合新区实际,现就新区商品房预售资金监管中使用银行保函相关事项通知如下：
一、适用范围
本区行政区域内，纳入新建商品房预售资金监管范围的房地产开发项目适用本通知。房地产开发企业(以下简称开发企业)申请使用银行保函等额替换监管资金的，应先征得行政主管部门同意，取得《预售资金保函业务申请表》。
二、保函业务定义
新建商品房预售资金监管保函业务(以下简称保函业务)是指开发企业凭银行出具的保函等额替换新建商品房预售资金监管账户中的预留监管资金，当出现索赔情形并发起索赔时，由保函出具银行将索赔资金存入监管账户的行为。
三、申办保函业务的开发企业资格：
1、申办保函业务的开发企业需在“白名单”内。
2、办理预售证的前两年内，严格履行合同的各项内容，未发生过逾期行为，且不存在业主针对质量、合同内容（包括但不限于）投诉的。
3、申办保函业务的预售证对应监管账户未发生司法冻结、司法扣划、税收保全措施或强制执行措施，未被主管部门或相关政府部门行政处罚的，不存在较突出信访维稳事件并且项目施工进度正常，不存在拖欠农民工工资的情况(房产科和治欠保支科认定)，可凭银行出具的保函等额替换监管资金。
四、保函银行要求：
1、保函出具银行原则上应为哈尔滨松北新区所设支（分）行的银行。
2、申请使用银行保函的监管项目，预售监管资金已按预售资金监管要求存入预售资金监管账户，监管银行及监管资金业务关系清晰。
3、保函期限须控制在一年以内，保函生效之日起至项目完成不动产首次登记之日自动终止，开发企业在保函记载到期日前60日，保函所对应的监管项目未取得不动产首次登记证明的，应重新开立保函;无法重新开立保函的，开发企业应在保函到期30日前将未达到节点的监管资金存入监管账户。
4、开发企业办理保函业务时，须向监管机构提供见索即付性保函，开立后不可撤销、转让和设立担保。保函出具银行在保函期限内承担不可撤销的连带责任，不能以任何理由对抗索赔请求。
5、保函的内容应当符合有关法律法规的规定,并包括保函编号、开立日期、开发企业信息、项目信息、监管账户信息、担保金额、保函期限、赔付约定、连带责任等。
6、保函担保金额应不小于替代的预留监管资金额度。
五、办理保函业务规定：
1、一份保函只能对应一个预售项目作担保，每个预售项目可根据实际项目工程进度分阶段开具保函,以保函替代释放的预留监管资金。保函所替代释放的预留监管资金根据企业申请材料的付款要求可分批次拨付,优先保证用于支付项目施工单位的各类工程款项。
2、申办保函业务项目需项目开发企业向新区住建局提交《预售资金保函业务申请表》及相关所需材料。
3、新区住建局相关工作人员对企业提交的申请材料进行审核，对于符合保函业务要求的协助其办理该项业务。
4、保函银行应凭《预售资金保函业务申请表》为开发企业办理保函业务。
5、保函业务银行应与区住建局、开发企业签订关于共同实施保函业务的《哈尔滨松北新区商品房预售监管资金保函使用监督管理协议》(以下简称《协议》)。
6、保函业务银行对保函的合法性、真实性、担保事项、担保金额、担保期限等进行审核,并负责对审核通过的保函业务及时开具同意接收保函证明文件（《接受保函确认书》）、保管保函正本、保函风险事项发生时，将索赔保函替代释放的预留监管资金转入该预收项目的资金监管账户中，并通知主管部门将相应入账信息维护到监管系统中(具体内容详见《协议》相关约定)。
7、新区住建局凭保函额度及相关申请材料替换释放预留监管资金。
保函索赔：
开发企业出现下述情形的，区住建局出具《保函索赔通知书》（详见附件 3）向保函出具银行发起索赔，索赔金额以《保函索赔通知书》确定的金额为准，保函业务银行应在收到区住建局出具的《保函索赔通知书》1个工作日内启动索赔事宜，应严格按照《银行保函》的约定履行责任，于 10 日内无条件将区住建局确定的索赔金额存入预售资金监管账户。
1、项目存在拖欠工程款、工程停工、延期交楼等不稳定因素。
2、项目出现质量、违约或者侵权等问题，需承担相应的经济赔偿责任。
3、保函到期前 60 日，保函所对应的项目未取得不动产首次登记证明且无法重新开立保函的，开发企业在保函到期 30 日前未将未达到节点的监管资金存入监管账户。
4、发生监管账户司法冻结、司法扣划、税收保全措施、强制执行等措施。
5、出现影响该开发企业项目工程建设的其他违法违规行为，或者住建部门认为的其他情形。
七、注销保函
符合以下情况之一的,房企应到保函银行办理注销保函业务,主管部门与保函银行共同出具同意注销保函的书面文件(《注销保函确认书》)。保函注销后3个工作日内,由开发企业将《注销保函确认书》交到区住建局备案:
1、在保函有效期内,商品房预售项目在保函到期日30天之前全部取得《建筑工程竣工验收备案表》,并经主管部门签字盖章确认《注销保函确认书》;
2、商品房预售项目发生索赔事项,索赔金额已全额缴入监管账户。
3、其他情况注销保函时，需监管账户留存资金满足当前工程进度节点额度要求。
八、法律责任
1、保函银行在执行本操作规程过程中不得违反《中华人民共和国商业银行法》《中华人民共和国银行业监督管理法》等金融行业相关法律法规。
2、保函银行在监管项目发生保函索赔事项时,不履行赔付相关义务和责任的,按照《哈尔滨松北新区商品房预售监管资金保函使用监督管理协议》约定的解决方式处理,并将相关情况向松北区人民政府及哈尔滨市银保监局、人民银行等金融主管部门进行通报。
3、保函银行及房企工作人员在办理保函业务工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法予以处理。构成犯罪的,依法追究刑事责任。
九、主管部门
本通知由哈尔滨市松北区住房和城乡建设局负责解释，自发文之日起施行。
