【规范性文件】哈尔滨新区管理委员会印发关于《哈尔滨新区产业用地弹性供地方式的意见》和《哈尔滨新区产业用地供应弹性年期评估办法》的通知

各街道办事处、镇政府，松北区政府各办、局，各直属机构、事业单位，各有关单位：

现将《哈尔滨新区产业用地弹性供地方式的意见》和《哈尔滨新区产业用地供应弹性年期评估办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

哈尔滨新区管理委员会

2023年10月9日

（公开属性：主动公开）

关于哈尔滨新区产业用地弹性供地

方式的意见

为创新土地供应方式，健全和完善节约集约用地与差别化土地供应制度，规范土地开发建设行为，降低企业用地成本，加快产业项目用地出让，提高土地出让效率，推进高质量发展，依据自然资源部办公厅《产业用地政策实施工作指引》（2019年版）和《黑龙江省哈尔滨新区条例》，结合新区产业发展实际，现就进一步完善和落实创新产业用地弹性供地方式提出如下意见。

一、严格实行产业用地准入管理

（一）合理确定产业项目。产业用地是指国务院、国务院办公厅及自然资源部等部门规范性文件“《产业用地政策实施工作指引》（2019年版）”中规定的适用于特定行业的用地，上述特定行业不包括房地产业。新区产业项目应至少具备以下条件之一：

1.符合国科发火〔2016〕32号文规定的国家重点支持的高新技术领域；

2.符合黑龙江省“4567”现代产业体系；

3.符合深哈产业园确定的新一代信息技术、智能制造、新材料、创意设计、冰雪经济及现代服务业等产业项目；

4.符合《中国制造2025》中的十个重点领域之一：新一代信息技术产业、高档数控机床和机器人、航空航天装备、海洋工程装备及高技术船舶、先进轨道交通装备、节能与新能源汽车、电力装备、农机装备、新材料、生物医药及高性能医疗器械。

5.其他经发展和改革局，会同工业信息科技局、企业和投资服务局等有关部门共同确认的符合《哈尔滨市“十四五”发展规划》及《哈尔滨新区“十四五”产业发展规划》的项目。

（二）严格产业用地准入审查。由企业和投资服务局牵头，会同发展和改革局、工业信息科技局、商务和国际合作促进局等部门，从项目产业类型、注册资本、投资强度、产出贡献及产业生命周期等方面综合评估、审核招商引资项目。

二、强化用地规划布局与用途管控

（三）列入年度用地计划管理。根据新区开发建设与产业发展需要，自然资源局将企业和投资服务局等部门联合审核通过、并报区政府会议同意拟出让的产业项目用地纳入土地供应年度计划。

（四）落实项目用地管控要求。自然资源局应遵守国家、省有关法律法规规章和产业用地政策规定，坚持规划确定用途、用途确定供地方式的原则，落实国土空间规划管控要求。

（五）规范项目用房建设。产业用地项目用房包括产业用房和配套用房：

1.租赁用地产业用房建设原则上须按照国家行业标准进行用房设计与建设。

2.配套用房指为满足职住平衡、新型产业配套等需求修建的员工倒班房、集体宿舍、租赁型产业园区配套住房、食堂、超市等配套服务功能用途的用房。工业用地配套用房按国家标准执行；其他项目用地配套用房计容建筑面积比例不得超过项目总计容建筑面积的20%。

（六）鼓励盘活现有建设用地。鼓励利用现有工业用地依法合规地兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创新创业平台等新产业、新业态项目，经企业和投资服务局会同发展和改革局审核后，由自然资源局报新区管委会审定通过的可继续按原用途使用，过渡期为5年，过渡期满后，可依本意见按新用途办理弹性供地手续。

三、创新产业用地使用权配置方式

本意见中的产业用地弹性年期土地供应包括弹性年期出让、租赁、先租赁后出让三种方式，规定了各供地方式的适用范围、弹性年期年限以及土地价款。

（七）鼓励弹性年期供地方式

1.弹性年期出让是指自然资源局（以下称为“出让人”）按照产业项目用地弹性出让年限，将建设用地使用权出让给土地使用者（以下称为“受让人”），并签订建设用地使用权弹性年期出让合同（以下简称“出让合同”），支付建设用地使用权弹性年期出让金（以下简称“出让金”）的供地方式。

2.租赁是指自然资源局（以下称为“出租人”）按照产业项目用地租赁年限，将建设用地使用权出租给土地使用者（以下称为“承租人”），并签订一定年期的土地租赁合同（以下简称“租赁合同”），支付建设用地使用权租金（以下简称“租金”）的供地方式。

3.先租赁后出让是指供地时企业创建或发展初期因受注册资本、投资强度的制约，出租人先以租赁方式向承租人供应土地，承租人在租赁期间开发、利用、经营土地达到合同约定的条件后，可向出让人申请将租赁土地转为出让土地的供地方式。

（八）明确供地方式适用范围

1.弹性年期出让适用于本意见（一）中规定的产业项目。

2.租赁主要适用于规模小、资金压力大的小企业创新创业产业项目。有用地意向的单位或个人可根据自身情况选择短期租赁或长期租赁。

3.先租赁后出让主要适用于符合用地节约集约条件、达到新区供地准入门槛但受制于土地成本资金压力的产业用地项目，如战略性新兴产业优先发展目录的科技企业孵化器、新兴工业化产业示范基地等产业项目。

4.用地规模较大（10公顷以上）的项目应当根据工程项目建设进度和投资情况原则上采用分期供地。由于项目方原因前期用地未达合同约定要求的，不得实施下期供地。对同一项目单位已批土地尚未建设的，不再安排新的项目用地。

（九）合理制定弹性年期年限

1.弹性年期出让年限原则上为10、15、20年。对于国家、省（市、区）重大产业项目、战略性新兴产业项目等超过20年以上出让年限的，由产业用地的意向单位向新区管委会提出申请，经新区管委会批准同意后，可适当延长出让年限，但最长不得超过30年。

2.租赁年限原则上为5-10年。先租赁后出让方式的租赁年限与后续转出让年限总和原则上不得超过20年，对属于国家、省（市、区）重大产业项目、战略性新兴产业项目等采用先租赁后出让方式的出让年限与已租赁年限总和可适当延长，但最长不得超过30年。

具体年限依照《哈尔滨新区产业用地供应弹性年期评估办法》执行。

（十）评估确定出让金与租金

1.弹性年期出让起始价由自然资源局委托评估机构评估，根据用地最高出让年限的出让底价及标定地块修正后确定，修正系数为弹性年期出让年限修正系数与不同用地类型法定最高出让年限修正系数的比值。即：起始价＝（弹性出让年期修正系数÷该用地类型法定最高年限修正系数）×该用地类型法定最高出让年限市场评估价。

2.先租赁后出让的起始价由该用地类型租赁时点的法定最高出让年限市场评估价格进行修正后确定，修正系数为租赁年期加出让年期之和（有偿使用总年期）的年期修正系数与该用地类型法定最高出让年限年期修正系数的比值。即：起始价=有偿使用总年期修正系数÷该用地类型法定最高出让年限年期修正系数×该用地类型法定最高出让年限市场评估价。

土地租赁期间总租金根据最终成交价金额进行修正后确定，修正系数为租期年期修正系数与该用地类型法定最高出让年限年期修正系数的比例。即：总租金=（租期年期修正系数÷有偿使用总年期修正系数）×成交价，每年租金=总租金÷租期。可按项目情况每年收取或一次性收取土地租金，土地租金在租赁期间不作调整。

转出让期间出让金为最终成交金额减去租赁年期间所交租金。即：出让金=成交价-租金。

四、规范弹性年期供地程序

（十一）审批流程。自然资源局根据土地供应年度计划，综合产业用地类型、产业用地准入条件，采取弹性出让、租赁、先租后让方式供应土地。企业和投资服务局提出供地建议后，由自然资源局形成弹性年期供地方案。供地方案经城乡规划和土地资产管理委员会审议通过后，以招标拍卖挂牌方式出让国有建设用地使用权。

（十二）签订合同。受让人或承租人签订《成交确认书》后，与新区管委会签订《哈尔滨新区产业发展监管协议》（以下简称《协议》），与自然资源局签订《出让合同》或《租赁合同》。

（十三）工程建设项目审批及登记管理。竞得人可持《出让合同》或《租赁合同》向行政审批局申请办理工程建设项目审批手续，同时向不动产登记机构申请办理首次登记。

（十四）建设用地使用权续期与转出让。以弹性年期出让或租赁方式的用地单位在出让或租赁期限届满前6个月；以先租赁后出让方式的用地单位，应当最迟于承租期届满前6个月向企业和投资服务局提出续期申请，由企业和投资服务局牵头，会同发展和改革局、自然资源局、工业信息科技局等部门按合同与《协议》约定，依法进行履约考核。

1.以弹性年期出让的用地单位履约考核达标后，按协议出让方式接续出让建设用地使用权，续期年限原则上不得超过20年；履约考核不达标的，可给予用地单位1年的整改期限，整改通过的可办理续期手续。整改后审核仍未达到约定条件的，按照合同与《协议》约定处置或按租赁方式办理续期。

2.以租赁方式的用地单位履约考核达标后可办理续租手续，续租年限原则上不得超过10年；履约考核不达标的，可给予用地单位1年整改期，达标后办理续租手续；经整改后考核仍然达不到约定条件的，按照合同与《协议》约定处置。

3.以先租赁后出让方式的用地单位履约考核达标后，按协议出让方式出让建设用地使用权，已租赁年限与后续转出让年限之和原则上不得超过20年；履约考核不达标的，可给予用地单位1年的整改期限，整改通过的可办理转出让手续。整改后审核仍未达到约定条件的，按照合同与《协议》约定处置或按租赁方式办理续期。

4.续期或者续约的用地单位须与新区管委会重新签订《协议》，由自然资源局形成用地方案，用地方案经城乡规划和土地资产管理委员会批准后，与自然资源局签订《出让合同》或《租赁合同》。

（十五）转租与抵押。以租赁方式供应的产业用地及地上建筑物在土地租赁期内未经出租人书面同意不得办理转租与抵押。

五、加强产业用地项目履约监管

（十六）加强用地供后协同监管

1.建设用地使用权出让或租赁后，由相关职能部门按照《哈尔滨新区招商引资项目履约监督管理办法（哈新管办发 ﹝2022﹞ 6号）》对招商引资项目进行履约监管，重大事项及时向新区管委会报告。

2.建设用地使用权转让的，次受让人应符合新区产业政策、项目准入等条件，并与新区管委会重新签订《协议》。

（十七）规范改建、扩建行为。鼓励以弹性年期出让或先租赁后出让方式取得建设用地使用权的用地单位节地挖潜，在符合国土空间规划、消防要求的前提下，可依法通过厂房加层、厂区改造、内部土地整理、开发建设地下空间等途径提高土地节约集约利用水平。

经批准产业项目在建设用地使用权范围内改建、扩建的工业用地和仓储用地，新增建筑面积部分不再补缴土地价款。其他产业用地，应由自然资源局委托评估机构评估后补缴相应土地价款。

（十八）严格分割转让管理。产业用地配套用房及公共服务设施不可单独分割转让。产业用房可按幢、层等固定界限为基本单元分割登记、转让，其分割转让参照《哈尔滨市产业园区工业标准厂房分割转让管理暂行办法（试行）》及以下要求执行：

1.分割转让对象主要应为从事研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产等环节的制造业企业、信息服务业企业、科技服务业企业、生产性服务业企业、金融、商业，产业类型应符合本意见规定的产业准入要求，原则上与原产业行业相同或相近。

2.分割转让的建筑面积不得超过项目分割转让时已确权登记产业用房建筑面积的50%，最小分割面积不得小于250平方米。

3.分割转让后的受让用地单位，其土地产出率或纳税额度仍须满足《协议》约定的项目产出率或项目纳税额度的要求，并与新区管委会重新签订《协议》。

（十九）期满依法退出。产业用地租赁或出让年限届满，建设用地使用权人未申请续期或申请未通过的，新区自然资源局可按合同约定依法履行收回建设用地使用权程序。对出让以及租赁期限届满后，用地单位未按规定申请续期或者续期申请未获批准的，其建设用地将无偿收回。对地上建筑物及构筑物的补偿，应当在土地供应合同中约定采取残值补偿、无偿收回、恢复原状等方式处置。对因公共利益需要，依照法律程序提前收回的，应当给予合理补偿。

本意见自发布之日起施行，有效期5年。

本意见由新区管委会负责解释，并根据法律法规和政策调整及新区实施情况进行修改完善。

哈尔滨新区产业用地供应弹性年期

评估办法

为贯彻落实《关于哈尔滨新区产业用地弹性供地方式的意见》文件，满足产业发展差别化用地需求，结合新区实际，特制定哈尔滨新区产业用地供应弹性年期评估办法。

一、产业用地供应弹性年期评估

产业用地供应弹性年期评估是指以提高产业项目土地利用效益为目的，由新区企业和投资服务局牵头，会同发展和改革局、工业信息科技局和自然资源局，对新区范围以弹性供应方式的产业项目从产业类型、企业生命周期、企业人数和产出效益等方面综合评估确定产业项目用地使用年限。

二、产业用地弹性供应方式

（一）对新区产业项目，原则应采用招标、拍卖或挂牌的公开交易方式，以弹性年期出让、租赁、先租赁后出让三种形式之一实施供地。满足条件的产业项目可依法采用协议出让方式供地。

（二）弹性年期出让年限原则上为10、15、20年。对于国家、省重大产业项目、战略性新兴产业项目等超过20年以上出让年限的，由产业用地的意向单位向新区管委会提出申请，经新区管委会批准同意后，可适当延长出让年限，但最长不得超过30年。

（三）租赁年限原则上为5-10年。先租赁后出让方式的租赁年限与后续转出让年限总和原则上不得超过20年，对属于国家、省（市、区）重大产业项目、战略性新兴产业项目等采用先租赁后出让方式的出让年限与已租赁年限总和可适当延长，但最长不得超过30年。以先租赁后出让方式转出让土地时，可采用协议出让方式供地。

三、产业用地使用年限评估

（一）依据《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017）（见附表1），根据企业人数将产业用地意向单位的企业规模划分为大型、中型、小型、微型四种。

（二）依据《基于主营业务收入增长率的企业生命阶段划分》（见附表2），根据产业用地意向单位近期连续3年主营业务收入增长率，将企业生命阶段划分为初创期、成长期、成熟期、衰退期、死亡期。其中，初创期企业应是成立至今5年以内的企业。

（三）产业用地弹性年期实施10年、15年、20年和30年四种模式。首先依据企业主营收入、企业人数分别判断企业生命阶段和企业规模；然后综合企业生命阶段与企业规模，参照《哈尔滨新区企业生命周期参照值》（见附表3），协同产业用地意向单位结合产业发展需求在[10, N0 )区间选择四种模式之一作为产业用地弹性出让年限。

以上N0为四种模式中最接近且大于企业生命周期参照值的年值。若N0为10，则产业用地弹性出让年限为10年。若企业生命阶段为衰退期或死亡期，参照《哈尔滨新区企业生命周期参照值》确定N0时，企业规模应降低1档。

（四）微型企业的土地租赁年限为5年，其它规模企业的土地租赁年限可在[5,10] 中任意选择。

（五）先租赁后出让的采用“X+N”方式供应土地。X依据第三项第（四）款确定，N依据第三项第（三）款确定，“X+N”总年限原则上不超过20年，最长不超过30年。

（六）产业用地续期须进行履约考核。产业用地单位履约考核不达标的，可给予用地单位1年的整改期限。整改通过的可办理续期手续。整改后审核仍未达到约定条件的，按照合同约定处置或按租赁方式办理续期。

四、弹性年期评估流程

（一） 依据企业和投资服务局开具的项目用地供应建议函，产业用地意向单位向自然资源局申请产业用地供应弹性年期评估，同时提交下列内容：

① 由第三方评估机构出具的产业用地意向单位近4年财务报表；

② 项目必要性、可行性、现有基础条件与成果、用地理由、建设内容和初步建设规模等论证材料；

③ 项目类型及计划，包含但不限于产业类型、生产技术、产业标准、产品品质要求、以及科创水平、投产时间、投资强度、产出效率、节能环保等；

④ 项目用地规模、用地功能、建设规模、建筑标准、土地供应方式、期限及竞买资格条件等。

（二）自然资源局在15个工作日内完成材料审核并反馈初审书面意见。

（三）初审合格后，自然资源局会同产业用地意向单位、第三方机构及相关职能部门，开展土地供应弹性年期评估及后续工作。

五、弹性年期评估保障机制

（一）每隔4年，新区自然资源局应会同工业信息科技局、企业和投资服务局与发展和改革局对《基于主营业务收入增长率的企业生命阶段划分》表和《哈尔滨新区企业生命周期参照值》表修订，并通过新区管委会审议批准后执行。

（二）进一步落实关于产业项目的监管。新区企业和投资服务局及相关主管部门应对批准供地的产业项目进行“全方位、全周期”的监管 。

本办法自发布之日起施行，有效期5年。

本办法由新区管委会负责解释，并根据法律法规和政策调整及新区实施情况进行修改完善。

解读链接：http://www.songbei.gov.cn/hebsbq/zcjd/202310/c01_935087.shtml