各有关单位：

现将《哈尔滨新区关于加强商品房预售资金监管工作的实施细则》，印发给你们，请遵照执行。

哈尔滨新区管理委员会

2024年7月24日

哈尔滨新区关于加强商品房项目预售资金

监管工作的实施细则

为确保商品房预售资金切实、灵活用于工程建设，保障项目建设的顺利进行，切实维护购房人合法权益，有效防范房地产市场风险，依据《哈尔滨市关于加强商品房预售资金监管工作的实施细则》（哈住建发〔2022〕292号）文件精神，结合新区实际，制定本实施细则。

一、预售资金监管对象

哈尔滨新区江北一体发展区范围内所有房地产开发建设项目。

二、预售资金监管范围

房地产开发企业预售商品房取得的全部收入（包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等） 均纳入商品房预售资金监管范围。

在商品房项目完成房屋所有权首次登记并解除资金监管前，商业银行不得擅自扣划；设立子公司的房地产开发企业、集团公司不得抽调。人民法院保全执行商品房预售资金的，按照《最高人民法院住房和城乡建设部中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）中第一条“人民法院对预售资金监管账户采取保全、执行措施时要强化善意文明执行理念，坚持比例原则，切实避免因人民法院保全、执行预售资金监管账户内的款项导致施工单位工程进度款无法拨付到位，商品房项目建设停止，影响项目竣工交付，损害广大购房人合法权益等条款内容执行”。

三、监管方式

（一）设立监管账户

房地产开发企业在向哈尔滨市松北区政务服务局（哈尔滨新区管理委员会行政审批局）申请办理商品房预售许可证前，按照一个预售许可申请对应一个账户的原则，房地产开发企业可委托一家已中标且与哈尔滨市松北区住房和城乡建设局签订资金监管协议的商业银行作为项目资金监管专用账户的开户银行，开设预售资金监管账户（以下简称监管账户）。

（二）签订监管协议

区住建局和商业银行应当签订商品房预售资金监管委托协议。商业银行与各房地产开发企业签订商品房预售资金监管协议，协议中明确预售资金收存和使用方式、监管额度、违约责任、监管责任等内容，房地产开发企业与商品房买受人的《商品房买卖合同》中应载明所收取的预售资金纳入监管，房地产开发企业才能办理商品房预售合同网签备案业务。

（三）监管账户公示

监管账户应当在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》中载明，并在商品房销售现场显著位置，以及区政府网站进行公示。

（四）预售资金缴存管理

房地产开发企业应将监管账户作为预售商品房房价款的收款账户提供给买受人。买受人缴交的定金、首付款、商业银行发放的按揭贷款和其他形式的购房款等商品房预售资金，应当全部直接存入监管账户；商品房预售资金比例达到15%(依据央行最低首付比例实时进行调整）并进入到监管账户后，房地产开发企业才能办理商品房预售合同网签备案业务。申请商业性个人住房贷款、公积金个人住房贷款、及组合贷款的，贷款合同中应将监管账户作为到账账户，贷款应在审核通过后的20个工作日内发放至监管账户。银行业金融机构或住房公积金管理机构在收到买受人提交的首付款、全额存入监管账户凭证前，不得发放按揭贷款。

（五）预售资金的监管预留项及使用

预售资金应经区住建局批准后专项用于支付项目工程建设及经营费用，包括项目建设必须的建筑材料、设备、施工进度款、销售佣金、广告营销等相关支出。前期不得用于支付其他借（贷）款的本金和利息，待五方责任主体完成验收后，房企可申请该项目的预售资金偿还银行贷款及利息。不得用于缴纳土地价款、罚款、罚金等。

预售资金中，需监管的预留项包含住宅专项维修基金、首次登记费用及相关税费三项费用，具体监管预留及拨付标准详见附件一。

对于项目的预售资金可差异化管理。房地产开发企业取得预售证的前24个月至申请日内，严格履行合同的各项内容，未发生过逾期进户行为，且不存在业主针对质量、合同内容（包括但不限于）投诉的，房地产开发企业可提供商业银行出具的现金保函或部分信用保函分阶段根据企业自身的建设进度和资金使用需求，申请释放预售资金监管账户相应额度资金，区住建局会同其监管银行在10个工作日内对保函内容进行审核，审核通过后，及时拨付相应的商品房预售监管资金。

区住建局在收到开发建设单位的用款申请后，在1个工作日内进行审查并作出是否给付的决定。对不符合规定的，在1个工作日内告知申请人，并说明理由。对符合规定的，在2个工作日内进行审核，审核通过后按照申请用款金额拨付监管资金。

（六）监管账户的解除

房地产开发建设项目完成首次登记后，房地产开发企业可向区住建局提出解除项目资金监管的申请，填报《解除项目资金监管申请表》（附件二）并提交相关证明文件。区住建局收到房地产开发建设单位解除资金监管的申请后，在5个工作日内作出决定。不符合条件的，当日以书面形式告知原因。符合条件的，在申请表上签署意见并确认解除资金监管。原签定的《项目资金监管协议书》终止执行。

（七）其他事项

对于存有“房票”且未到“房票”兑付期限的房地产开发企业，在急需使用监管资金拨付相关工程款、设备款、材料款用途的情况下，允许使用“房票”抵顶监管资金、住宅专项维修资金等预留及相关费用。涉及已解除资金监管的预售证，扣除已抵顶过相关费用后，剩余“房票”可以在该企业“跨预售证、跨地块、跨本区域项目”继续用于相关费用的抵顶。

本实施细则归哈尔滨新区管理委员会负责解释。

本实施细则自发布之日起实施。实施期限为期两年。

解读链接：http://www.songbei.gov.cn/hebsbq/zcjd/202407/c01_1000132.shtml