一、文件出台背景

新区实现高质量跨越式发展，务必要加强改革创新意识成果转化，把行之有效的改革经验做法及时上升为制度机制，进一步巩固提升改革成效，更好发挥新区在全省高质量发展的示范引领作用。此次区住建局出台的《实施细则》，体现了精准施策、分类管理、定期评估的原则理念，积极贯彻落实党中央、国务院的决策部署，认真做好房地产调控“一城一策”，用足用好政策工具，对促进房地产市场良性发展，持续推动房地产市场平稳健康发展具有重要意义。

二、文件依据

依据《哈尔滨市关于加强商品房预售资金监管工作的实施细则》（哈住建发[2022]292号）文件精神，结合新区实际，制定《关于哈尔滨新区加强商品房项目预售资金监管工作实施细则》。

三、重要内容解读

《实施细则》共七条内容，主要是结合新区实际情况对原《实施细则》做出相关调整。

一是设立监管账户。房地产开发企业在向哈尔滨市松北区政务服务局（哈尔滨新区管理委员会行政审批局）申请办理商品房预售许可证前，按照一个预售许可申请对应一个账户的原则，房地产开发企业可委托一家已中标且与哈尔滨市松北区住房和城乡建设局签订资金监管协议的商业银行作为项目资金监管专用账户的开户银行，开设预售资金监管账户；二是签订监管协议。区住建局和商业银行应当签订商品房预售资金监管委托协议。商业银行与各房地产开发企业签订商品房预售资金监管协议。协议中明确预售资金收存和使用方式、监管额度、违约责任、监管责任等内容。房地产开发企业与商品房买受人的《商品房买卖合同》中应规定所收取的预售资金纳入监管，房地产开发企业才能办理商品房预售合同网签备案业务；三是监管账户公示。监管账户应当在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》中载明，并在商品房销售现场显著位置，以及区政府网站进行公示；四是监管资金缴存管理。房地产开发企业应将监管账户作为预售商品房房价款收款账户提供给买受人。买受人缴交的定金、首付款、商业银行发放的按揭贷款和其他形式的购房款等商品房预售资金，应当全部直接存入监管账户；商品房预售资金的15%（依据央行最低首付比例调整）并进入到监管账户后，房地产开发企业才能办理商品房预售合同网签备案业务。申请商业性个人住房贷款、公积金个人住房贷款、及组合贷款的，贷款合同中应将监管账户作为到账账户，贷款应在审核通过后的20个工作日内发放至监管账户。银行业金融机构或住房公积金管理机构在收到买受人提交的首付款、全额存入监管账户凭证前，不得发放按揭贷款；五是预售资金的监管预留项及使用。预售资金应经区住建局批准后专项用于支付项目工程建设及经营费用，包括项目建设必须的建筑材料、设备、施工进度款、销售佣金、广告营销等相关支出。前期不得用于支付其他借（贷）款的本金和利息，待五方责任主体完成验收后，房企可申请该项目的预售资金偿还银行贷款及利息。不得用于缴纳土地价款、罚款、罚金等；预售资金中，需监管的预留项包含住宅专项维修基金、首次登记费用及相关税费三项费用。对于项目的预售资金可差异化管理。房地产开发企业取得预售证的前24个月至申请日内，严格履行合同的各项内容，未发生过逾期行为，且不存在业主针对质量、合同内容（包括但不限于）投诉的，房地产开发企业可提供商业银行出具的现金保函或部分信用保函分阶段根据企业自身的建设进度和资金使用需求，申请释放预售资金监管账户相应额度资金。六是监管账户的解除。房地产开发建设项目完成首次登记后，房地产开发企业可向区住建局提出解除项目资金监管的申请，填报《解除项目资金监管申请表》（附件二）并提交相关证明文件。区住建局收到房地产开发建设单位解除资金监管的申请后，在5个工作日内作出决定。不符合条件的，当日以书面形式告知原因。符合条件的，在申请表上签署意见并确认解除资金监管。原签定的《项目资金监管协议书》终止执行；七是其他事项。对于存有“房票”且未到“房票”兑付期限的房地产开发企业，在急需使用监管资金拨付相关工程款及人工费、设备款、材料款用途的情况下，允许使用“房票”抵顶监管资金、住宅专项维资金等预留及相关费用。涉及已解除资金监管的预售证，扣除已抵顶过相关费用后，剩余“房票可以在该企业“跨预售证、跨地块、跨本区域项目”继续用于相关费用的抵顶。

政策原文：http://www.songbei.gov.cn/hebsbq/qzfwj/202407/c01_1000127.shtml